Обращайтесь к профессионалам

Недвижимость в Феодосии / Обращайтесь к профессионалам
Советы Продавцу

С чего начать?

Оформить сделку без знания правил игры (законов), просто невозможно. Как использовать эти правила с выгодой для себя? Уговорить чиновников вникнуть в проблему и подсказать выгодное для Вас решение? Это чиновники-то будут Вам рассказывать о способах, нюансах, возможных последствиях? Не смешите людей! Они поступят так, как им удобнее, или как Вы их попросите (если будет хорошее настроение после взвешивания Ваших Аргументов) .
А если состояние правоустанавливающих и других документов запущено, то для приведения их в надлежащий вид без консультаций у юриста или у знающего агента не обойтись. А хождение по инстанциям самим? Берегите здоровье и время!
Зачем Вам вникать в юридические тонкости, стоять в очередях, носиться из одного конца города (района) в другой, "светиться", устраивая показы, разрабатывать схему рассчётов, заботится о гарантиях при рассчётах. Не говоря про поиск покупателя, ведение переговоров, торге и пр. Это не Ваша работа!
Единственно, что Вам нужно сделать — найти специалиста, который сможет совершить сделку безопасно для Вас, за максимально возможные деньги и в минимальные сроки
Иначе говоря — поиск доверенного лица, является первым шагом к удачной продаже. 
Где и как найти такого человека?
У каждого из Вас есть родственники, знакомые и друзья, которым уже довелось решать свои жилищные проблемы. Спросите у них, ведь после прохождения таких испытаний, как решение своих жилищных проблем, остаётся масса впечатлений, наблюдений о работе агентов и агентств, с которыми проходила сделка. На сегодня, самым верным способом заполучить себе личного личного профессионального консультанта-риэлтора — рекомендация.
Как работают с продавцами недвижимости наши агенты

Работа риэлтора.

Мы профессионально оказываем риэлторские услуги, зарабатываем своим трудом деньги и не стыдимся этого, поэтому, перед началом работы сразу и честно оговариваем стоимость этих услуг. Они составляют 3-5% от суммы сделки.
Есть ряд агентств, где на вопрос о комиссионных по сделке, отвечают мол, это коммерческая тайна, мол, Вы знаете свою сумму, а всё что сверху — это договорённости агентства и покупателя. Так вот, в таком агентстве за коммерческой тайной высока вероятность попытки скрыть и другое (промахи сотрудников, невыполнение своих обязательств, ущемление интересов клиента), потому что и так сойдёт. У таких компаний (если не перестроятся) нет будущего. Мы работаем с перспективой. У нас всё открыто. Поэтому, первое что мы Вам предложим — заключить Экслюзивный договор на продажу. Суть его в следующем: Агент обязуется приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного заплатить максимальную стоимость. Продавец обязуется в течение срока действия договора не продавать объект в обход агента без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести через своего агента. 
Почему такой договор? Да потому что прошли те времена, когда для быстрой продажи нужно было выставить объект в как можно большее количество агентств. Это пару-тройку лет назад у каждого агентства недвижимости была СВОЯ база и объектов и спроса. Желающий купить Ваш объект должен был обратиться именно в ТО агентство, куда Вы его выставили.
Сегодня ситуация кардинально поменялась. Достаточно одного агента, потому что:
  1. Сформировалось рекламное поле. Это значит, что риэлтору достаточно с умом разместить информацию в межагентских базах, в Интернете, в электронных рассылках, в рекламных печатных изданиях. После чего она обязательно будет замечена тем, кому интересна. Поэтому бессмысленно и глупо давать Объект на продажу в несколько агентств.
  2. Профессионал не будет серьёзно работать с объектом, которым занимается кто-либо ещё. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд — абсурд.
Далее.
При первой же возможности Ваш агент должен лично посмотреть объект, тщательно изучить все документы, посмотреть паспорта, проверить наличие юридических препятствий для продажи (которые не должны вскрыться позже и, как назло, в самый неподходящий момент). Кроме этого составляется план продажи (рекламная кампания, подготовка документов) и определение реальной рыночной стоимости объекта.
Если клиент не соглашается на подписание эксклюзивного договора, то возможно предварительное соглашение на поиск покупателя без ограничения продавца в самостоятельном поиске покупателей. Понятно, что при таком варианте активная реклама объекта не оплачивается агентом (реклама, как известно, вещь достаточно дорогостоящая) и продажа объекта по большому счету — лотерея. Мы рекламируем, работаем, но велика вероятность того, что процесс продажи затянется на долгие месяцы. В первую очередь агент работает с ЭКСКЛЮЗИВОМ.
Ну и не редки случаи, когда с продавцом не заключается ни каких договоров. Объекты, по которым нет договорных отношений, можно даже и не смотреть. Заочно по телефону «Характеристику объекта» заполнили (со слов продавца) и выставляем его в базу данных, появиться спрос — будем предлагать и показывать (но только тем покупателям, которые заключили с нашим агентством договор). 
Вывод. 
Интенсивное продвижение Вашего объекта на рынке мы можем обеспечить, если на продажу заключен эксклюзивный договор на определённый срок, правоустанавливающие документы предоставлены агенту, проверены им и ведётся подготовка к их продаже. В этом случае агент знает, что рекламирует, и, когда покупатель будет найден, сможет провести сделку чётко и в кратчайшие сроки. Согласитесь, это ни коим образом не ущемляет Ваши интересы и является вторым шагом к удачному завершению сделки. 
А как правильно оценить свой объект?

О цене.

В наших краях своя специфика, каждый вариант очень индивидуален, цена зависит от многого: местоположения, условий продажи, степени готовности документов. При первом осмотре не требуйте от своего агента сразу же назвать цену (тем более по телефону). Чтобы что-то сказать о цене, ему нужно (кроме осмотра) пробить по риэлторским базам, какие в последнее время в этом районе продавались похожие по параметрам объекты, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались, какой был спрос, как долго искался покупатель. Провести анализ этой информации и только тогда назвать наиболее вероятную цену продажи.
Не пытайтесь считать, исходя из цен, которые в газетах и рекламных изданиях. В основной массе это МЕЧТЫ, а не реальность и продаются эти объекты совсем за другие деньги. Не теряйте драгоценное время выставляя свой объект подороже и принимая десятки экскурсантов, которые надеются увидеть нечто необыкновенное. С каждым днём всё больше и больше людей узнаёт, что скоро Вы получите крупную сумму денег. Зачем Вам такая популярность? Вы ведь и обратились в агентство именно для того, чтобы "безопасно, в минимальные сроки и за максимально возможную цену".
Поверьте, тот кто "ломит", не готов на сегодня продать объект. А так, приценивается, надеется на чудо. Такой ценовой политикой Вы только помогаете быстрее и выгоднее продать своему соседу (читай - конкуренту), выставившему аналогичный объект по реальной (даже чуть выше) цене. Поэтому, профессионал-риэлтор перед тем как начать работать с объектом, обязательно добъётся от продавца согласия продавать его по реальной рыночной стоимости.
А если цена определена правильно, то РЕАЛЬНОГО покупателя, уставшего от "пустых" просмотров (когда обещают одно, а на деле оказывается совсем другое), опытный риэлтор обязательно найдёт максимум за два месяца (если, конечно, Ваш объект без существенных недостатков). Правильная цена — это третий шаг к удачному завершению сделки. 
Дополнительно Вы можете обратиться в наше агентство по вопросам экспертной оценки стоимости объектов недвижимости, бизнеса, машин, оборудования, нематериальных активов, ювелирных изделий и многого другого.

Вопрос: Зачем при сопровождении сделок нужно участие юристов, если есть Вы?
Ответ: Дело в том, что у риэлтора и у юриста абсолютно разные задачи. Наша — найти спрос (покупатель) и предложение (продавец), организовать, согласовать и провести сделку.
Допустим, Вы заключили с нашим агентством договор на поиск объекта недвижимости, сделали заказ. Мне необходимо найти, провести анализ всех предложений (выбрать лучшие для Вас, проверить «чистоту» объекта, предварительно оценить), осуществить грамотные переговоры с собственником, или контрагентом цене (ближе к реальной). Затем проконсультировать Вас, подготовиться к сделке, информировать покупателя о ходе подготовки документов, присутствовать при переговорах, решать технические вопросы. 
Все остальное для нас – это дополнительные услуги. Ведь Вы сами прекрасно понимаете, что если Вам продавец заранее известен, чистота документов очевидна, то зачем к риэлтерам-то обращаться? Если, конечно, Вы в состоянии выявить иные существующие риски и гарантировать конечный результат.
Образно говоря, риэлтор думает о чистоте сделки на сегодня, а юрист – о безопасности и чистоте сделки и ее последствий в будущем.

Советы ПОКУПАТЕЛЮ!

Что делать?

Есть два пути: искать её (недвижимость) и покупать самостоятельно, или обратиться за помощью к специалисту. Найду сам! Вот возьму отпуск, приеду на море, буду отдыхать, а заодно и подыщу себе то, что нужно и без всяких посредников.

Но... но, совместить поиски с «основным видом деятельности» крайне сложно. Поясню. 
Первое. «В сезон» у нас (у местных) — заработок на зиму и не нормированный рабочий день. Кто в здравницах работает, кто в палатках (на пляжах и рынках) торгует, кто экскурсии водит(зит), кто себе и соседям дачу (дом, коттедж, квартиру, конуру) отдыхающими заселяет, кто таксует, ну и ... другое. Некогда всем!!! 
А ведь каждого продавца нужно "выловить", договориться о встрече, вытащить на просмотр. К тому же, многие подумывающие продать участки, квартиры, дома, дачи, коттеджи делать это в сезон не очень-то и торопятся (заработок ведь с объектов идёт), поэтому завышают цену. Нужно знать, как и что им говорить. Да и прямые телефоны в прессе в основной массе — посредников.
Второе. Допустим, Вы нашли устраивающий вариант. Наступает этап заключения сделки купли-продажи. Вам необходимо проанализировать, все ли документы имеются у продавца, убедиться в их достоверности и правильности составления, что не избавит Вас от «удовольствия» общения со «служивыми людьми», оформляющих, отвечающих за ... , выдающих эту... и эту справку. Законы, постановления, местные циркуляры то и дело меняются, требования к документам тоже. Стоит отметить, частенько в документах, имеющихся на руках у владельцев недвижимости, такой бардак — диву даёшься, когда смотришь. Сплошь и рядом — не законно, не оформлено, не дооформлено, требует проверки. Самозахват и самозастрой — прикрыт откровенной липой. В результате — найденный вариант и не является на самом деле вариантом, т.к. без документов. Да много чего ещё бывает, как тут не ошибиться? А таскаться по инстанциям нужно будет с продавцом. Поэтому скорее всего Вам придется иметь дело с посредниками, представляющими сторону продавца, а их гонорар (безбожный) уже заложен в стоимость.
Третье — просмотры. Район наш не маленький, посёлки разбросаны, транспорт переполнен. Пару объектов за день Вы посмотрите, не больше. Хорошо, если Вы уже определились, в каком месте требуется недвижимость. Тогда легче.
Четвёртое. Четвёртое .... как бы сказать.... В общем, есть продавцы (кстати, далеко не плохоньких объектов), которые никогда не афишируют продажу, не рекламируют в прессе, не обращаются в агентства по недвижимости. Они пользуются рекомендациями и доверенными лицами. 

В связи с вышесказанным: нередки случаи, уж поверьте, когда потратив много времени и сил на поиски, но так и не подобрав подходящего варианта, измучившийся покупатель (это на отдыхе то), нашёл в себе силы-воли не совершать покупку по принципу «хоть что-то, только бы все это закончилось», в конце концов обращается к нам в агентство за помощью. Эх! Чуть пораньше бы, за недельку-другую бы до своего приезда послали заявку — мы подготовили бы не один -два варианта к показу! 

Обладая специфическим опытом и знаниями реалий местного рынка недвижимости, мы возьмём на себя поиск требуемого объекта и все технические вопросы. Сэкономим Ваше драгоценное время и нервы, поможем Вам не упустить выгоду, не допустить ошибок по правовому оформлению сделки. Правда, за нашу работу придеться платить. 

Если Вы полагаете, что каждый должен заниматься своим делом, считаете не разумным (не экономичным) тратить драгоценное время на поиск вариантов, организацию просмотров, сопровождение сделки, торг с хозяином и т.д., то просим нам сообщить. 
Удачной покупки!
К сожалению, существует и третий способ покупки — нечестный. Это когда покупатель обращается к риэлтору и после того как нужный объект найден, документы подготовлены к продаже, пытается договориться с продавцом напрямую (дабы не платить законных комисионных). Чтобы этого не произошло, необходимо выполнить формальности — заключить договор, оговорить обязанности сторон и ответственность за их нарушение. А потом начинать работать.

Заблуждение. Если продавец продаёт свой объект сам, то и цена дешевле. 

Нет!
Для владелеца его квартирка (домик, коттеджик) - самая лучшая. Поэтому последний не реально дорого оценивает свой объект и запрашивает максимум (нет, выше). Риэлтор-профессионал, защищая интересы своего клиента-покупателя, без труда аргументированно погасит амбиции хозяина, если, конечно, продавец ХОЧЕТ продать, а не прицениться, надеясь "нарваться" НА БЕШЕННОГО ПОКУПАТЕЛЯ-МИЛЛИОНЕРА. Бывает так, что продавец желает продать, но уступить просто НЕ МОЖЕТ дешевле, потому как свои проблемы на эти деньги не решит. Ему нужно купить нечто в другом месте. Вы будете ему искать варианты? Нет? А мы будем! 
Контрагент. Допустим, Вы самостоятельно нашли себе объект. Но, в большинстве случаев, у продавца есть свой агент(ство), его представляющий. Если это профессионал, умеющий соблюсти интересы обеих сторон — ноу проблем. А если нет? Кто Вам разъяснит мотивы поведения агентов и продавца, что происходит, почему именно так, чем это может кончиться. Не зная тонкостей технологии проведения сделок, Вы превращаете переговоры в яростное противостояние, способное если не развалить сделку, то к нервному срыву привести так уж точно. Добиваясь выполнения незначительных вещей, Вы можете упустить ключевые моменты и на Вас могут "повесить лишнее". Этим должны заниматься контрагенты (агент покупателя и агент продавца). Их цель — договориться, найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными (а главное, поровну разделёнными между сторонами) рисками.
Вывод: при любом варианте поиска и приобретения недвижимости желательно найти профессионала, на которого можно положиться. 
Оформление. Найти подходящий объект, провести переговоры, определиться с ценой - полдела. Но нужно же ещё оформить сделку надлежащим образом: учесть сложности (ну не готовы у продавца документы, или ...), рассмотреть сроки (беготня по инстанциям, согласования, справки, другие трудности - могут занять довольно продолжительное время), составить проект договора, соглашение о задатке (залог), разработать схему взаиморассчётов, подумать о налогах.
Гарантии. Спокойствие покупателю (тем более в его отсутствие) во время подготовки продавцом документов к сделке кто обеспечит? Да поседеешь, пока суть да-дело! А после? Где гарантии?
Буду откровенен — с гарантиями большая проблема. Сегодня 100% гарантий покупателю даже агенство не даст. Ну нет у последних доступа (официально) к архивам паспортых служб, нотариусов, ГРБ, картотекам психо-диспансеров. Агентство не может силком освободить квартиру или дом для покупателя, если продавец вдруг не освобождает их. Да. Разве только что оно (местное агентство) может "посодействовать" в привлечении кого следует (органы власти, правопорядка, ... другое там). Разве только что оно еще в процессе подготовки к сделке заложило рычаги влияния на продавца (например, задержка выплат по оговоренной схеме). Разве только что агент присутствует при сборах продавцом документов (т.е. следит, что справки получены там, где нужно, а не подделаны). 
А тех покупателей "кто сам", кто предупредит о возможных осложнениях после покупки?

Обладая специфическим опытом и знаниями реалий местного рынка недвижимости, мы возьмём на себя поиск требуемого объекта и все технические вопросы. Сэкономим Ваше драгоценное время и нервы, поможем Вам не упустить выгоду, не допустить ошибок по правовому оформлению сделки. Правда, за нашу работу придеться платить. 

Если Вы полагаете, что каждый должен заниматься своим делом, считаете не разумным (не экономичным) тратить драгоценное время на поиск вариантов, организацию просмотров, сопровождение сделки, торг с хозяином и т.д., то просим нам сообщить. 
Удачной покупки!